Fiscal
Taxe foncière et taxe d'habitation
Critères permettant de qualifier une propriété d'exceptionnelle pour les impôts locaux
La valeur locative d'une habitation dont la surface et le nombre de pièces représentent plus du double des locaux de référence choisis dans la commune ne peut pas être déterminée par comparaison avec ces locaux.
Pour la taxe foncière et la taxe d'habitation ou, à compter de 2023, la THRS (taxe d'habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l'habitation principale), la valeur locative des locaux affectés à l'habitation est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis dans la commune (CGI art. 1496). Toutefois, pour les locaux d'habitation qui présentent un caractère exceptionnel et qui ne sont pas donnés en location, les termes de référence peuvent être choisis hors de la commune, ou, à défaut, leur valeur locative peut être appréciée par voie d'appréciation directe (CGI art. 1496 et 1497 ; CGI art.1498 dans sa version en vigueur le 31 décembre 2016).
Pour juger qu’une villa ne présentait pas un caractère exceptionnel et que l'administration fiscale avait pu déterminer la valeur locative de cette demeure pour la taxe foncière sur les propriétés bâties par comparaison avec celle des quatre maisons individuelles de catégorie 3 figurant sur le procès-verbal d'évaluation de la commune, un tribunal administratif avait notamment relevé que ces quatre maisons avaient une surface pondérée comprise entre 510 et 640 m2.
En l'espèce, le tribunal administratif ne pouvait pas juger ainsi alors que la villa, occupée par une seule famille depuis 1988 :
-a une surface réelle, hors dépendances, de 800 m2 qui représente plus du double de la surface réelle des pièces et annexes des locaux des quatre maisons servant de locaux de référence ;
-comporte 18 pièces, au lieu de 8 ou 9 pour les termes de comparaisons retenus par l'administration fiscale.
Rappelons que, dans le cadre de la révision de la valeur locative des locaux d'habitation, les propriétaires de locaux exceptionnels devront indiquer avant le 1er juillet 2023, sur une déclaration dont le modèle sera établi par l'administration, les éléments constitutifs de la valeur vénale de ces biens (LF 2022 art. 114).
Pour aller plus loin
« Dictionnaire Fiscal », RF 2022, §§ 50595 et 50610
CE 28 septembre 2022, n° 444672
